Los créditos descritos anteriormente están disponibles solo para "Estructuras Históricas Certificadas", que se definen de la siguiente manera:

• Según el Programa Federal, una estructura histórica certificada es aquella que:
  • Listados individualmente en el Registro Nacional de Lugares Históricos, o
  • Certificado como Contribuyendo a un Distrito Histórico que está en la lista.
• Bajo el Programa Estatal, una estructura histórica certificada es aquella que:
  • Listado individualmente en el Registro de Monumentos de Virginia o en el Registro Nacional, o
  • Certificado como una estructura contribuyente en un Distrito Histórico que está listado como tal, o
  • Certificado como elegible para la cotización.
    • Tenga en cuenta que para el Programa Estatal, no se requiere una lista final en los Registros Estatales o Nacionales. Un hallazgo formal de elegibilidad para la inclusión en la lista permitirá que una estructura participe en el Programa de Crédito Fiscal de Rehabilitación Histórica de Virginia. Consulte el documento "Formulario de información preliminar" para obtener más información sobre cómo solicitar un hallazgo formal de elegibilidad para una estructura que no está actualmente en la lista.

Con algunas excepciones, la mayoría de las propiedades de Virginia que figuran en uno de estos registros figuran en ambos. Tenga en cuenta, sin embargo, que los distritos históricos del Registro Nacional y del Registro de Virginia pueden diferir de los distritos históricos designados localmente. La certificación de que un edificio contribuye a un distrito listado, o, para los propósitos del crédito estatal, es elegible para la inclusión individual en la lista, se obtiene solo mediante la presentación de la solicitud de revisión de la Parte 1 .

El uso propuesto de un edificio también tiene un impacto en la elegibilidad potencial para los programas estatales y federales:

• Para el Programa Federal, solo las propiedades que generan ingresos son elegibles para los HRTC.
• Para el Programa Estatal, tanto las propiedades que generan ingresos como las viviendas ocupadas por sus propietarios son elegibles para los HRTC.

Solicitar el Programa HRTC Estatal o Federal es un proceso de tres partes. Consulte el documento "Proceso de solicitud detallado" para obtener más detalles.

• La solicitud de la Parte 1 solicita la certificación de que el edificio es histórico y que es elegible para el Programa. En el caso de las propiedades que se enumeran individualmente, sin dependencias u otras estructuras, no es necesario presentar una Parte 1. Para todas las demás propiedades, es decir, aquellas que buscan la certificación de que son estructuras contribuyentes en un distrito histórico catalogado, están listadas individualmente pero tienen varios edificios, o se ha determinado que son elegibles individualmente para la lista (solo estatal), se requiere una Parte 1 .
  Las fotografías que muestren la propiedad en su estado previo a la rehabilitación deben presentarse con la Parte 1.
• La solicitud de la Parte 2 solicita la certificación de que el trabajo de rehabilitación propuesto parece ser consistente con las Normas. La Parte 2 es la parte más compleja de la aplicación. Requiere una descripción de cada característica arquitectónica significativa de la propiedad e información detallada sobre el trabajo específico que se realizará en la rehabilitación de cada característica arquitectónica. Muchos propietarios optan por completar la Parte 2 ellos mismos utilizando el documento disponible "Ejemplo de descripción narrativa del trabajo" como guía. Otros contratan a un consultor profesional para que les ayude a completar los formularios requeridos. Una lista de consultores está disponible en el Departamento de Recursos Históricos de Virginia a pedido.
  Tenga en cuenta que a menudo es necesario incluir fotografías adicionales previas a la rehabilitación con la solicitud de la Parte 2 si las fotografías presentadas con la solicitud de la Parte 1 no son suficientes para una revisión exhaustiva de las condiciones existentes y el trabajo propuesto.
• La solicitud de la Parte 3 solicita la certificación de que el trabajo completado es consistente con las Normas del Secretario.
  Las fotografías que muestren el trabajo terminado deben acompañar a la Parte 3.
  Todas las solicitudes de la Parte 3 deben tener un Contador Público Certificado independiente que revise los gastos incurridos para el proyecto específico y presente el informe financiero requerido. Los proyectos con menos de $500,000 en gastos totales del proyecto deben seguir el ejemplo del "Informe de procedimientos acordados"; Los proyectos con gastos totales de proyecto de $500,000 o más deben seguir el ejemplo del "Informe de auditoría ilustrativo". El informe financiero apropiado debe presentarse al mismo tiempo que la solicitud de la Parte 3 (consulte el documento "Requisitos de certificación financiera").

Técnicamente hablando, los gastos elegibles incluyen cualquier trabajo que sea debidamente imputable a la cuenta de capital de un edificio en relación con una rehabilitación certificada. Esencialmente, esto significa que todo el trabajo realizado en los componentes estructurales del edificio será elegible, así como ciertos costos indirectos, como los honorarios de arquitectura e ingeniería, los intereses e impuestos del período de construcción, los costos de administración de la construcción y los honorarios razonables del desarrollador. Los gastos relacionados con los nuevos sistemas de calefacción, plomería y electricidad son elegibles, así como los gastos relacionados con la actualización de cocinas y baños, el cumplimiento de la ADA y los sistemas de extinción de incendios y escapes de incendios.

Los costos que no son elegibles incluyen los costos de adquisición, cualquier gasto atribuible a adiciones o ampliaciones del edificio (incluida la excavación), bienes personales como electrodomésticos y ciertos costos indirectos, como los honorarios legales de sindicación. Según el programa federal, el trabajo en el sitio, los elementos de paisajismo, los sistemas solares y geotérmicos no son gastos elegibles. Bajo el Programa Estatal, ciertas características históricas del paisaje hecho por el hombre pueden ser elegibles. Consulte el documento "Costos elegibles y no elegibles" para obtener más información.

Tenga en cuenta que el trabajo general completado para todo el proyecto debe cumplir con los estándares; los créditos no se pueden reclamar solo sobre las partes del trabajo que cumplan con los Estándares. Por lo tanto, si el proyecto en general no DOE cumplir con los Estándares, no se puede reclamar ninguna parte del crédito. Si se certifica que el trabajo cumple con los Estándares, el crédito se basa en todos los gastos elegibles.

Los requisitos de umbral para el Programa Estatal son diferentes de los requisitos federales.

Para el Programa Estatal, los gastos de rehabilitación elegibles deben ser:

• En el caso de los edificios residenciales ocupados por sus propietarios, al menos el 25% del valor catastral del edificio a efectos del impuesto local sobre bienes inmuebles del año anterior al inicio de las obras de rehabilitación.
• En el caso de los edificios comerciales y de otro tipo, al menos el 50% del valor catastral del edificio a efectos del impuesto local sobre bienes inmuebles en el año anterior al inicio de las obras de rehabilitación.

Según el Programa Federal, el proyecto debe ser una "rehabilitación sustancial" para calificar para el crédito. El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) define "sustancial" como exceder la base ajustada del propietario en el edificio, o $5000, lo que sea mayor. La base ajustada generalmente se define como el precio de compra, menos el valor del terreno, menos cualquier depreciación ya reclamada, más el valor de cualquier mejora de capital anterior.

La rehabilitación no DOE tener que completarse dentro de un período de tiempo en particular. Sin embargo, la prueba de "rehabilitación sustancial" (para el Programa Federal) y la prueba de "rehabilitación material" (para el Programa Estatal) deben cumplirse dentro de un período consecutivo de 24meses que finaliza en algún momento durante el año en que se reclaman los créditos. Esencialmente, esto significa que para la mayoría de los proyectos, los mayores gastos deben realizarse dentro de un período de 2años, que finaliza en el año en que finaliza el proyecto. En el caso de los proyectos por fases, el plazo se amplía a 60 meses. Consulte el documento "Prueba de medición" para obtener más información.

NOTA: De acuerdo con las regulaciones del Programa de Virginia, solo los costos incurridos a partir del 1de enero de 2003 pueden considerarse elegibles para el Programa de Crédito Fiscal de Rehabilitación Histórica de Virginia.

Los Créditos Fiscales Estatales y Federales para la Rehabilitación Histórica (HRTC, por sus siglas en inglés) son reducciones dólar por dólar en la obligación del impuesto sobre la renta para los contribuyentes que rehabilitan edificios históricos de acuerdo con los Estándares para la Rehabilitación (Estándares) del Secretario del Interior, un conjunto de pautas reconocidas a nivel nacional que tienen como objetivo revitalizar sitios y estructuras históricas mientras se preserva el carácter histórico esencial que poseen.

El monto del crédito se basa en los gastos de rehabilitación elegibles de un proyecto, y los créditos están disponibles tanto en el gobierno federal como en el estado de Virginia. El crédito federal es del 20% de los gastos de rehabilitación elegibles, y el crédito estatal es del 25% de los gastos de rehabilitación elegibles. En algunos casos, los contribuyentes pueden calificar para los programas estatales y federales, lo que les permite reclamar créditos del 45% de sus gastos de rehabilitación elegibles.

Por lo general, los edificios deben contribuir a un distrito histórico que figure en el Registro Nacional o de Virginia para recibir el crédito. En general, se puede comenzar a trabajar en una estructura antes de la inclusión final en el Registro Nacional; Sin embargo, existe un riesgo. Si, por alguna razón, el distrito histórico no aparece en la lista después de que se complete el proyecto, los créditos otorgados estarían sujetos a recuperación. Si es posible, es una buena idea esperar hasta que el proceso de listado esté casi completo y parezca estar en camino antes de hacer cualquier trabajo sustancial.

Existen algunas diferencias entre los Programas Estatales y Federales en esta materia:

• Programa Estatal: La propiedad debe ser determinada individualmente elegible para la lista, listada individualmente, o estar en un distrito histórico listado en el Registro Nacional, antes de que se otorguen los créditos.
• Programa Federal: Si completa su proyecto antes de que el Distrito Histórico esté en la lista, el Distrito Histórico debe figurar en el Registro Nacional dentro de los treinta (30) meses posteriores a la fecha de finalización del proyecto para poder reclamar/retener créditos federales.

Para el Programa Estatal, sí. Mientras el proyecto aún esté en curso, puede ser escalonado en cualquier momento antes de que el proyecto se haya completado. Un Plan de Fases debe ser presentado para su revisión y aprobación tan pronto como sea posible.

Para el Programa Federal, no. Para utilizar el período de medición de 60meses para un proyecto por fases, el contribuyente debe elegir Phase el proyecto desde el principio. Esto significa que se debe presentar un Plan de Fases, que muestra qué trabajo se completará durante cada fase del proyecto, antes de que comience el trabajo. Para algunos proyectos, puede ser una buena idea presentar un plan de fases al comienzo del proyecto, incluso si existe la posibilidad de que el proyecto pueda completarse en dos años. Esto "mantendrá abierto" el período de tiempo de 60meses, pero no DOE obligará al contribuyente a tomar ese tiempo para completar el proyecto.

Consulte el documento "Fases del proyecto" para obtener más información.

El crédito se reclama por el año en que se completa la rehabilitación, según se identifique por la "fecha de finalización".

Según las regulaciones del Programa Estatal, la "fecha de finalización" es YA SEA la fecha del Certificado de Ocupación O la fecha en que se incurrió en el gasto final y elegible de rehabilitación física; Los costos indirectos incurridos después de que se complete el trabajo de rehabilitación, como el CPA o las tarifas de revisión, no se utilizan para determinar la fecha de finalización.

El crédito del Estado puede prorrogarse hasta por diez años. No hay remanente para el crédito del Estado. A partir del 1de enero de 2017, hay un límite de $5 millones de dólares en la cantidad de créditos que un solo contribuyente puede reclamar en un solo año fiscal.

El crédito federal puede transferirse hasta por veinte años y regresar por un año. Además, en virtud del Programa Federal, el crédito no puede reclamarse en su totalidad durante el año de finalización del proyecto; Deberá solicitarse durante al menos los cinco primeros años en incrementos del 20% del crédito total.

En el marco del Programa Estatal, no se establece el requisito de mantener la propiedad una vez finalizada la rehabilitación. Dicho esto, se recomienda encarecidamente que los propietarios que participen en el Programa HRTC de Virginia no vendan el edificio antes de que se emita una carta de certificación final. En algunos casos, se requiere la remediación de trabajos terminados inapropiados o no aprobados para certificar el proyecto para créditos fiscales. Si el propietario anterior/solicitante del crédito fiscal ya no es propietario del edificio, es posible que no sea posible completar el trabajo requerido y, por lo tanto, el proyecto en general puede ser denegado. Mantener la propiedad del edificio hasta que se emita la certificación final protege contra esto.

Tenga en cuenta que, según las regulaciones del Programa, el Departamento de Recursos Históricos de Virginia se reserva el derecho de inspeccionar una propiedad rehabilitada en cualquier momento durante los primeros tres años después de la finalización y de revocar la certificación si el trabajo no se realizó como se presenta en la solicitud de la Parte 3 . Consulte 17VAC10-30-50 (F) para obtener más información.

Según el Programa Federal, si se enajena el edificio, o si pierde su condición de productor de ingresos, dentro de los cinco años posteriores a la finalización de la rehabilitación, el contribuyente se enfrentará a la recuperación del crédito. La cantidad de recuperación se reduce en un 20% en cada año sucesivo después del año en que se completa la rehabilitación. Es decir, si el inmueble se vende al cabo de un año, se recuperará el 80% del crédito; si se vende después de dos años, se recuperará el 60% del crédito; y así sucesivamente.

El Servicio de Parques Nacionales se reserva el derecho de inspeccionar una propiedad rehabilitada en cualquier momento durante los primeros cinco años después de su finalización, y de revocar la certificación si el trabajo no se realizó como se presenta en la solicitud, o si se han realizado más alteraciones no aprobadas desde la finalización del proyecto de crédito fiscal. En ese caso, se aplicarían las tasas de recuperación mencionadas anteriormente.

Técnicamente hablando, no. Los créditos pueden ser sindicados a través del uso de sociedades limitadas, pero no pueden ser vendidos directamente. La sindicación es una herramienta común para atraer inversores a un proyecto de rehabilitación, pero debe pensarse cuidadosamente al comienzo del proyecto. Los créditos federales pueden asignarse de acuerdo con el porcentaje de propiedad. Sin embargo, el crédito estatal puede ser asignado por acuerdo entre los socios. El Departamento de Recursos Históricos de Virginia no DOE proporcionar asesoramiento sobre este tipo de estructuras de propiedad. Consulte con un abogado con experiencia en créditos fiscales para determinar si esta es una opción para usted.

Al aceptar contribuyentes bajo un acuerdo de sociedad limitada y mantener un interés de propiedad minoritaria como socio general, las organizaciones sin fines de lucro y otras entidades que no tienen una obligación tributaria sobre la renta de Virginia han podido beneficiarse del Programa Estatal de Crédito Fiscal de Rehabilitación Histórica. El Departamento de Recursos Históricos de Virginia no DOE proporcionar asesoramiento sobre este tipo de estructuras de propiedad. Consulte con un abogado con experiencia en créditos fiscales para determinar si esta es una opción para usted.

El tamaño y la claridad de las imágenes fotográficas deben documentar adecuadamente las condiciones de antes y después del edificio. 24 a 36 fotografías son generalmente suficientes para el proyecto de construcción promedio, unifamiliar / pequeño. Sin embargo, es mejor tener más fotografías que muy pocas. Se permiten películas convencionales o fotografías digitales impresas. Todas las fotos deben tener un tamaño mínimo de 4"x6" y pueden imprimirse como una o dos páginas por página. Si se imprimen fotos para el Programa Federal, se requiere papel fotográfico. Las fotografías deben estar etiquetadas con la siguiente información: nombre y/o dirección del edificio, vista (p. ej., lado norte) y descripción (p. ej., daños en el yeso en el comedor, pared norte). Las fotografías deben estar numeradas y codificadas en la Parte 2 descripciones narrativas del alcance del trabajo, así como una clave de foto.

Si se considera que las fotografías son insuficientes debido a una iluminación deficiente, una resolución deficiente o una cobertura insuficiente de los espacios exteriores e interiores, el revisor puede poner su solicitud en espera y solicitar fotografías adicionales, lo que podría retrasar el progreso de su proyecto.

Consulte el documento "Normas fotográficas" para obtener más información.

Es mucho más difícil calificar para los créditos si no presentas la Parte 1 y 2 solicitudes antes de comenzar a trabajar, pero puede ser posible. Deberá disponer de buenas fotografías que muestren el edificio antes de iniciar las obras de rehabilitación, tal y como se describe en el apartado anterior. Si no se cuenta con esta documentación, no será posible evaluar el proyecto propuesto y finalizado. Además, todo el trabajo que ya haya completado debe cumplir con los estándares: cualquier trabajo que no DOE cumplir con los estándares deberá corregirse para que se apruebe el proyecto en general.

El hecho de no presentar la solicitud de la Parte 1 antes de completar el trabajo no es necesariamente fatal para el Programa Estatal, siempre que se cumplan todos los demás requisitos del programa. Sin embargo, la fecha límite para solicitar la participación en el Programa Estatal es un año después de su fecha de finalización, que es la fecha del Certificado de Ocupación -o- la fecha del gasto final de rehabilitación física elegible. Debe presentar una solicitud completa y documentada de la Parte 1, la Parte 2y la Parte 3 antes de esta fecha para calificar para el crédito estatal.

Si ya ha completado su trabajo de rehabilitación y su edificio no figura individualmente en el Registro Nacional, no puede calificar para el crédito federal. El IRS ha adoptado una posición firme de que si la solicitud de la Parte 1 no se ha presentado antes de que el edificio se ponga en servicio, no es un "Edificio Histórico Certificado" y el crédito federal no está disponible. Tenga en cuenta que se requiere una solicitud de la Parte 1 para todas las propiedades que figuran individualmente en el Registro Nacional, excepto en los casos en que solo haya un edificio en la propiedad y no haya otros recursos.

Para reclamar el crédito estatal, el contribuyente debe completar el Anexo Estatal CR y adjuntar una copia de la certificación de la carta de trabajo completada proporcionada por el Departamento de Recursos Históricos.

El crédito federal se reclama en el Formulario 3468del IRS. El IRS requiere información relacionada con la prueba de rehabilitación sustancial y una copia de la certificación del trabajo completado por el Secretario del Interior.

La legislación de Virginia que autoriza el Crédito Fiscal Estatal de Rehabilitación Histórica se encuentra en el Código de Virginia. §10.1-2202 y 58.1-339.2 del Código de Virginia. La sección del Código Administrativo es 17VAC10-30. El reglamento del Programa Estatal es definitivo a partir del 10de febrero de 2016.

Las regulaciones federales que rigen la revisión de las solicitudes de crédito fiscal por parte del Servicio de Parques Nacionales se encuentran en 36 CFR 67. Las regulaciones que rigen el uso del crédito fiscal en sí (las regulaciones del IRS) se encuentran en 26 CFR 1.48-12.

Para obtener información adicional sobre el programa estatal de crédito fiscal para rehabilitación, comuníquese con Chris Novelli al 804-482-6097.

Para obtener información adicional sobre el programa federal, consulte el sitio web del Servicio de Parques Nacionales o su IRS Connection.